Les immeubles des centres anciens ardéchois comptent en général deux à cinq niveaux, avec un escalier commun, des caves, parfois une cour. Leurs murs sont en pierre, leurs planchers en bois, et leur toiture en tuiles. Une grande partie de ces immeubles a été divisée en appartements au cours du XXe siècle, avec des transformations successives : cloisons, salles de bains, cuisines, combles aménagés. Les rez de chaussée abritent parfois des commerces ou d’anciens ateliers, dont l’activité et les transformations pèsent aussi sur l’immeuble.

Ces copropriétés réunissent en général peu de lots, parfois sans syndic professionnel, avec un fonctionnement plus ou moins formalisé. L’entretien des parties communes y a pu être différé, faute de moyens ou d’accord entre copropriétaires. Toiture, façade, cage d’escalier et réseaux d’évacuation sont alors les postes à surveiller, car leurs travaux, inévitables, se répartissent entre un petit nombre de propriétaires. Le fonctionnement de la copropriété devient alors aussi important que l’état de l’appartement lui même.

L’expert examine, lorsque l’accès est possible, la cage d’escalier, ses marches et son garde corps, les murs et plafonds communs, les caves, la cour, et la toiture depuis les combles ou les fenêtres. Les fissures traversant plusieurs étages, les déformations de l’escalier, les traces d’infiltration sous la toiture ou en façade, l’humidité des caves sont autant d’indices de travaux à venir. Les caves partagées ou attribuées révèlent aussi l’état des fondations et l’humidité de l’immeuble. Les garde corps anciens doivent être solides.

Les réseaux communs, descentes d’eaux pluviales, colonnes d’évacuation anciennes en fonte, branchements, sont aussi à observer : leur remplacement est une dépense collective. En secteur protégé, aux abords d’un monument historique, les travaux de façade, de toiture et de menuiseries sont soumis à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France, ce qui peut en augmenter le coût. Dans les rues étroites, l’échafaudage nécessaire à ces travaux suppose aussi une autorisation d’occupation du domaine public.

Le rapport de l’expert distingue les travaux privatifs, à votre charge, des travaux communs, répartis entre copropriétaires selon les tantièmes. Il évalue la nature et l’urgence des uns et des autres, ce qui vous permet de demander des devis, d’interroger le syndic sur les décisions en cours et de négocier le prix en conséquence. Le chiffrage obtenu sert aussi de base pour votre plan de financement.

Lorsque des travaux importants sont votés avant la vente, la répartition de leur paiement entre vendeur et acquéreur se discute et peut être précisée dans l’acte. Votre notaire vous conseille sur ce point. Notre article sur les fissures dans un immeuble ancien détaille les désordres de structure de ce type de bâtiment. Une demande écrite au syndic permet de connaître les procédures en cours.