La réception, prévue par l’article 1792-6 du Code civil, est prononcée contradictoirement entre le constructeur et le maître d’ouvrage, et elle est constatée par un procès verbal. Elle fait courir la garantie de parfait achèvement d’un an, la garantie biennale de bon fonctionnement des équipements et la garantie décennale. Elle opère aussi le transfert de la garde de la maison au maître d’ouvrage.

Les défauts visibles le jour de la réception doivent figurer en réserve. Un défaut apparent qui n’est pas réservé est, en principe, considéré comme accepté, et il devient difficile d’en obtenir la reprise ensuite. À l’inverse, une réserve bien formulée oblige le constructeur à intervenir dans le délai fixé au procès verbal et entre dans le champ de la garantie de parfait achèvement. Si vous avez conservé certains travaux à votre charge, comme les peintures ou les abords, ils n’entrent pas dans la réception du constructeur, mais leurs interfaces avec ses ouvrages se vérifient : un seuil trop bas ou un regard mal placé relèvent de son lot.

Chaque réserve décrit le défaut, sa localisation exacte et, si possible, la référence à la notice ou au plan : « fissure de 2 mm sur l’enduit de la façade nord, à droite de la porte fenêtre du séjour » est utile, « finitions à reprendre » ne l’est pas. Joignez des photographies datées. Le procès verbal fixe un délai pour la levée des réserves, que vous pouvez discuter avec le constructeur avant de signer.

Ne signez pas un procès verbal incomplet sous la pression du calendrier : vous pouvez ajouter des pages, et chaque partie conserve un exemplaire signé. Si des défauts graves rendent la maison impropre à l’habitation, le refus de réception est envisageable, mais il a des conséquences lourdes sur le paiement et les garanties : faites vous conseiller par un professionnel avant de prendre cette décision.

Le maître d’ouvrage qui n’est pas assisté par un professionnel lors de la réception dispose de huit jours après celle ci pour dénoncer, par lettre recommandée avec accusé de réception, les vices apparents qu’il n’avait pas signalés. Ces défauts sont alors traités comme des réserves. Cette faculté ne s’applique pas lorsque le maître d’ouvrage s’est fait assister par un professionnel de la construction.

Mettez ces huit jours à profit : vivez dans la maison, ouvrez chaque fenêtre, faites couler l’eau partout, regardez les murs à la lumière rasante du matin et du soir. Si vous découvrez un défaut, rédigez votre courrier avec la même précision que pour une réserve, photographies jointes. Passé ce délai, un défaut apparent non signalé devient difficile à faire reprendre. Conservez le procès verbal, les courriers de levée des réserves et les constats éventuels : ils serviront si un désordre apparaît pendant les garanties.