Trois garanties légales protègent les ouvrages neufs. La garantie de parfait achèvement, d’une durée d’un an, impose à l’entreprise de réparer tous les désordres signalés lors de la réception ou dans l’année qui suit, qu’ils soient importants ou mineurs. La garantie biennale, ou de bon fonctionnement, couvre pendant deux ans les éléments d’équipement dissociables, volets, robinetterie, appareils sanitaires, portes intérieures.

La garantie décennale couvre pendant dix ans les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, comme une infiltration importante ou une fissure structurelle. Ces délais courent à compter de la réception des travaux par le promoteur, qui peut précéder de quelques semaines la livraison du logement à l’acquéreur : vérifiez cette date. Le point de départ de ces délais est la réception des travaux, prononcée entre le promoteur et les entreprises, et non la livraison du logement à l’acquéreur : demandez la date de réception au promoteur pour connaître précisément vos échéances.

Les désordres de la première année sont en partie liés au séchage et à la mise en service du bâtiment : fissures fines dans les peintures et aux angles des cloisons, joints qui se rétractent, portes et fenêtres qui se dérèglent, tassements des chapes. D’autres traduisent des défauts d’exécution : fuites sur les réseaux, infiltrations par les menuiseries ou les terrasses, ventilation insuffisante, chauffage mal équilibré.

Les épisodes cévenols de l’automne et les fortes chaleurs de l’été ardéchois révèlent les points faibles des menuiseries, des terrasses et des protections solaires. Notez chaque désordre avec sa date et sa localisation, photographiez le, et regroupez vos signalements pour faciliter leur suivi. Dans un appartement, une fissure fine à la jonction d’une cloison et du plafond peut n’être qu’esthétique ; une fissure qui s’ouvre, qui traverse le mur ou qui s’accompagne d’une porte qui se coince mérite un examen plus attentif. Une tache d’humidité au pied d’une baie ou sous une terrasse, après une pluie, signale une infiltration à traiter sans attendre.

Le promoteur souscrit une assurance dommages ouvrage, qui préfinance la réparation des désordres de nature décennale sans attendre la recherche des responsabilités. Pendant l’année de parfait achèvement, elle intervient pour les désordres de nature décennale lorsque l’entreprise, mise en demeure, n’a pas exécuté ses obligations. Les conditions sont précisées par le contrat et le Code des assurances.

La déclaration de sinistre à l’assureur dommages ouvrage se fait par écrit, avec la description des désordres. Un rapport d’expert indépendant, qui décrit les désordres, leur cause probable et leur gravité, aide à qualifier les dommages et à faire valoir vos droits. L’assureur doit notifier sa position sur la garantie dans un délai de soixante jours à compter de la déclaration, puis présenter une offre d’indemnité dans un délai de quatre vingt dix jours, selon l’article L242-1 du Code des assurances.