La réception des travaux est l’acte par lequel le promoteur accepte l’ouvrage réalisé par les entreprises, avec ou sans réserves : elle fait courir les garanties de construction. La livraison est la remise du logement par le promoteur à l’acquéreur, lors d’une visite contradictoire qui se conclut par un procès verbal, signé des deux parties, et par la remise des clés. Ces deux étapes sont distinctes dans le temps : la réception précède la livraison, parfois de plusieurs semaines. L’acquéreur n’y participe pas.

Ce procès verbal fixe l’état du logement au jour de la livraison. Les défauts apparents et les non conformités à la notice ou aux plans doivent y être inscrits. Le promoteur est tenu de les reprendre, dans un délai à préciser. Un défaut apparent non réservé à la livraison et non signalé dans le mois qui suit devient beaucoup plus difficile à faire reprendre. D’où l’importance d’un contrôle exhaustif ce jour là.

Pièce par pièce, l’expert examine les sols, murs et plafonds, les menuiseries et leurs réglages, les volets, les portes et leurs serrures, les équipements sanitaires et de cuisine, l’électricité, prises et éclairages, le chauffage, la ventilation et la production d’eau chaude. Il fait couler l’eau à chaque point de puisage, actionne chaque volet, contrôle les pentes des douches et des terrasses, l’étanchéité des seuils et l’état des garde corps. Les menuiseries de grande dimension et les volets roulants motorisés sont des points de défaut récurrents. Il contrôle aussi le fonctionnement des interphones, des portes de garage et des éclairages extérieurs.

Il compare chaque élément à la notice descriptive et aux plans : prestations prévues, dimensions, emplacements. Les annexes, balcon, terrasse, cave, parking, jardin privatif, font aussi partie de la livraison. Dans une maison groupée, l’extérieur, façades, clôtures, évacuation des eaux pluviales, est examiné avec le même soin. Les surfaces réelles peuvent aussi être mesurées et comparées au contrat. Rien ne doit être oublié.

Dans le mois qui suit la remise des clés, vous pouvez encore signaler par courrier recommandé les défauts apparents que vous n’aviez pas relevés le jour de la livraison. Au delà, les désordres qui apparaissent relèvent des garanties de construction : garantie de parfait achèvement, biennale pour les équipements, décennale pour la structure. L’action contre le promoteur pour les défauts apparents doit être engagée dans l’année qui suit ce délai d’un mois ou la date à laquelle il peut en être déchargé. Un tableau de suivi des réserves facilite les échanges avec le promoteur. Conservez tous les échanges écrits.

Suivez la levée des réserves, vérifiez la qualité des reprises et notez leur date. Si les reprises tardent, relancez par écrit. Notre article sur la première année dans un logement neuf détaille les démarches pendant la garantie de parfait achèvement. Les parties communes sont livrées séparément au syndic, avec leurs propres réserves.