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Surfaces livrées en VEFA : mesurer et comparer au contrat
Un appartement vendu sur plan pour 68 mètres carrés, une chambre annoncée à 11 mètres carrés, une cuisine de 2,40 mètres de large : en VEFA, l’acquéreur achète des dimensions qu’il ne peut pas vérifier avant la fin du chantier. Le jour de la livraison, quelques centimètres en moins sur chaque cloison peuvent faire perdre plusieurs mètres carrés au total. Mesurer, comparer aux plans et au contrat, et savoir ce que l’on peut demander, protège votre achat.
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VEFA
L’essentiel
En VEFA, la surface et les dimensions du logement figurent dans le contrat de réservation, l’acte de vente et les plans cotés annexés. À la visite cloisons puis à la livraison, l’expert mesure les pièces au télémètre laser et compare aux plans. Un écart significatif sur la surface ou la consistance du logement peut justifier une réserve, une consignation du solde ou une demande de réduction du prix, selon les clauses du contrat. Le dépôt de garantie est restitué si la valeur du logement est réduite de plus de 10 %.
Les plans cotés annexés à l’acte sont la règle du jeu : tout se mesure par rapport à eux.
Les notions
Surface habitable et surface privative
La surface habitable d’un logement est définie par le Code de la construction et de l’habitation : c’est la surface de plancher construite, déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, et sans compter les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. Les caves, garages, terrasses et balcons n’y sont pas inclus. Les combles non aménagés et les sous sols n’y sont pas inclus non plus.
En copropriété, la surface privative dite Carrez obéit à des règles proches et figure dans les actes de vente des lots. Dans un contrat de VEFA, c’est la surface habitable, ou la surface indiquée par le contrat, qui sert de référence, avec les dimensions des plans cotés. Lisez attentivement la définition retenue et les tolérances prévues. En cas de doute, demandez au promoteur la méthode de calcul utilisée pour les surfaces annoncées. Conservez aussi les documents commerciaux remis lors de la réservation, plaquettes et plans de vente.
La réservation
Ce que dit la loi avant l’acte
Le contrat de réservation indique la surface habitable approximative du logement. Si, au moment de l’acte, le logement présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages une réduction de valeur supérieure à 10 % par rapport à ce qui était prévu, l’acquéreur peut obtenir la restitution de son dépôt de garantie et renoncer à l’achat. C’est une protection importante, à faire valoir par écrit dans les délais. Le contrat doit aussi indiquer la date prévue de signature de l’acte. Le délai pour agir est court.
Comparez donc soigneusement les plans annexés à l’acte avec ceux de la réservation : une pièce réduite, un placard supprimé, une terrasse diminuée ou une place de parking déplacée doivent être identifiés avant de signer. Le notaire vous transmet le projet d’acte et ses annexes : prenez le temps de les comparer. Un expert peut vous aider à repérer ces différences.
La mesure
Mesurer à la visite cloisons et à la livraison
La visite cloisons, avant les finitions, est le meilleur moment pour vérifier les dimensions : les cloisons sont posées, mais il est encore possible de les corriger. L’expert mesure chaque pièce au télémètre laser, vérifie les longueurs, largeurs et hauteurs sous plafond, la position des portes, des fenêtres et des équipements, et compare aux plans cotés. Les écarts constatés à ce stade sont plus faciles à faire corriger qu’après les finitions. Il note aussi la position des prises, des interrupteurs et des attentes de cuisine, qui conditionnent l’aménagement.
À la livraison, il refait ces mesures sur le logement fini, en tenant compte des doublages et des revêtements. Il calcule la surface habitable selon les règles en vigueur, signale les écarts et les inscrit en réserve sur le procès verbal lorsqu’ils dépassent les tolérances normales d’exécution. Notre visite cloisons et notre visite de livraison intègrent ces contrôles. Il joint à son rapport un tableau des dimensions mesurées et prévues.
Le télémètre laser mesure chaque pièce pour la comparer aux plans cotés.
Les écarts
Quand un écart devient un défaut
Les tolérances d’exécution font qu’un logement n’a jamais exactement les dimensions du plan au centimètre près. Les contrats prévoient en général une marge de tolérance sur la surface. Au delà, un écart peut constituer un défaut de conformité, qui se réserve à la livraison et peut justifier la consignation du solde du prix. Ces clauses sont à lire attentivement avant la signature de l’acte. L’écart s’apprécie au regard de la surface totale.
Selon les clauses du contrat et les circonstances, l’acquéreur peut demander une réduction du prix proportionnelle à la surface manquante, voire des dommages et intérêts si l’écart compromet l’usage prévu, par exemple une chambre qui ne peut plus recevoir un lit double. Ces demandes se préparent avec un rapport de mesurage précis et, si nécessaire, le conseil d’un avocat. Le mesurage contradictoire par un géomètre peut trancher un désaccord.
Les pièges
Ce qui réduit la surface sans qu’on le voie
Plusieurs détails réduisent la surface utile sans apparaître sur les plans commerciaux : doublages plus épais que prévu, gaines techniques ajoutées, coffres de canalisations, retombées de poutres, soffites pour la ventilation, radiateurs encastrés. Les hauteurs sous plafond inférieures à 1,80 mètre sous une rampe d’escalier ou un comble aménagé sortent de la surface habitable. Les cloisons déplacées de quelques centimètres modifient aussi l’implantation prévue des meubles. Ces éléments doivent figurer sur les plans d’exécution.
Les annexes comptent aussi : une terrasse plus petite, une cave réduite, un parking aux dimensions insuffisantes pour un véhicule courant sont des écarts de conformité à vérifier. L’expert contrôle ces éléments et les compare à la notice et aux plans. Une place de parking trop étroite se constate le jour de la livraison. Tout se mesure sur place.
L’accompagnement
Un expert pour mesurer et réserver
Notre assistance VEFA vous accompagne de la visite cloisons à la livraison, dans toutes les communes de l’Ardèche. L’expert mesure, compare, rédige les réserves et vous conseille sur la consignation éventuelle du solde. Son rapport est une pièce utile en cas de discussion. Il est indépendant du promoteur.
Les prix figurent sur la page nos tarifs, et notre article sur la livraison et les réserves détaille la démarche du jour de la remise des clés. Un expert indépendant vous accompagne sans rien vous vendre.
Les plans cotés annexés à l’acte sont la référence des dimensions du logement.
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Questions fréquentes
Questions fréquentes
Comment se calcule la surface habitable ?
Surface de plancher déduction faite des murs, cloisons, gaines, embrasures et escaliers, hors parties de moins de 1,80 mètre de hauteur.
Quelle tolérance sur la surface en VEFA ?
Le contrat prévoit en général une marge ; au delà, un écart peut être réservé et justifier une réduction du prix.
Quand mesurer le logement ?
À la visite cloisons, quand on peut encore corriger, puis à la livraison sur le logement fini.
Le dépôt de garantie peut il être restitué ?
Oui, notamment si la valeur du logement est réduite de plus de 10 % par rapport à la réservation.
Les balcons comptent ils dans la surface habitable ?
Non, terrasses, balcons, caves et garages n’en font pas partie.
Intervenez vous pour mesurer un logement neuf ?
Oui, à la visite cloisons et à la livraison, dans toutes les communes de l’Ardèche.
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Sources
- Code de la construction et de l’habitation, définition de la surface habitable et contrat de réservation, Légifrance
- Code civil, vente et contenance, Légifrance
- Agence nationale pour l’information sur le logement, VEFA
