Le Code civil oblige le vendeur à garantir l’acheteur contre les défauts cachés du bien vendu qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou en aurait donné un moindre prix, s’il les avait connus. L’action doit être engagée dans les deux ans à compter de la découverte du vice. Le point de départ du délai est la découverte du vice dans toute son ampleur, ce qui justifie de dater précisément les premiers constats. Le délai court vite.

L’acheteur peut demander l’annulation de la vente et le remboursement du prix, ou conserver le bien et obtenir une réduction du prix. Si le vendeur connaissait le vice, il doit en outre réparer le préjudice. Les actes de vente entre particuliers contiennent en général une clause d’exclusion de garantie, qui ne joue pas lorsque le vendeur connaissait le vice et l’a caché : c’est alors ce point qu’il faut démontrer. Un vendeur professionnel de l’immobilier est présumé connaître les vices du bien et ne peut pas s’abriter derrière une telle clause.

L’expertise amiable commence par une recherche du vice : l’expert examine le désordre, en établit la nature, la cause, l’ancienneté et la gravité, et chiffre la nature des reprises. Si le vice paraît caractérisé, le vendeur est convoqué par courrier recommandé à une réunion d’expertise sur place, avec son assureur s’il le souhaite. Le caractère contradictoire, chaque partie pouvant présenter ses observations, donne du poids aux constats. L’expert peut, avec l’accord des parties, réaliser des sondages limités pour établir les faits.

Cette démarche aboutit dans bien des cas à un accord : prise en charge des travaux, réduction du prix, indemnité. Elle est plus rapide et moins coûteuse qu’une procédure, et préserve les chances d’une solution négociée. Check my House propose ces deux phases, recherche du vice puis expertise amiable, dont les prix figurent sur la page nos tarifs. Un accord signé par les parties, rédigé avec précision, met fin au litige.

Tous les désordres découverts après un achat ne relèvent pas de la garantie des vices cachés. Si des travaux de construction ont été réalisés moins de dix ans avant la vente, la garantie décennale de l’entreprise ou du vendeur qui a fait construire peut être mobilisée. Si le vendeur a menti ou dissimulé une information déterminante, le dol peut être invoqué. Si le bien ne correspond pas à ce qui était promis, la non conformité est en cause. Ces fondements obéissent à des délais et à des conditions différents.

Le choix du fondement dépend des faits établis par l’expertise, et relève du conseil d’un avocat. L’expert en bâtiment apporte les éléments techniques : nature du désordre, date probable, origine, travaux antérieurs, coût des reprises. Notre article sur les fissures rebouchées avant la vente illustre ces situations. Un même désordre peut parfois relever de plusieurs fondements.