Vices cachés
Assainissement non collectif et vice caché : ce que dit le diagnostic
Hors des bourgs, une part importante des maisons ardéchoises n’est pas raccordée au tout à l’égout : leurs eaux usées sont traitées par une installation d’assainissement non collectif, fosse et épandage, micro station ou filtre. Quelques mois après l’achat, les odeurs apparaissent, les toilettes refoulent, le jardin se détrempe au dessus de l’épandage. Le contrôle remis lors de la vente semblait pourtant rassurant. Que peut faire l’acquéreur ?
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Vices cachés
L’essentiel
Lors de la vente, le vendeur doit fournir le rapport de contrôle de l’installation d’assainissement non collectif, daté de moins de trois ans. Une non conformité mentionnée dans ce rapport est connue de l’acquéreur, qui doit réaliser les travaux dans l’année qui suit la vente. En revanche, un dysfonctionnement grave, invisible et antérieur à la vente, non signalé par le rapport, peut relever de la garantie des vices cachés, voire d’autres recours. L’expertise établit l’état réel de l’installation et l’ancienneté des désordres.
Le contrôle de l’installation décrit ce qui est visible le jour du passage : il ne garantit pas son fonctionnement futur.
Le cadre
Ce que prévoit la loi lors d’une vente
Le service public d’assainissement non collectif, le SPANC, contrôle les installations des maisons non raccordées au réseau public. Lors d’une vente, le rapport de ce contrôle, daté de moins de trois ans, doit être annexé à la promesse et à l’acte. S’il est plus ancien, un nouveau contrôle doit être réalisé, à la charge du vendeur. Le rapport décrit l’installation, son fonctionnement apparent et, le cas échéant, les risques pour la santé ou l’environnement.
Lorsque le rapport conclut à une non conformité, l’acquéreur doit faire réaliser les travaux de mise en conformité dans le délai d’un an après la signature de l’acte de vente. Cette situation est alors connue de l’acheteur, et le coût des travaux se négocie en principe dans le prix. Elle ne relève pas de la garantie des vices cachés, puisque le défaut était signalé. Le délai d’un an est une obligation : le SPANC peut ensuite vérifier sa bonne exécution. Le notaire peut prévoir une consignation d’une partie du prix pour ces travaux.
Les désordres
Ce qui peut être caché
Certains défauts échappent au contrôle, réalisé sans démontage ni terrassement : épandage colmaté par des années de fonctionnement sans entretien, fosse fissurée ou effondrée, canalisations cassées ou à contre pente, raccordements d’eaux pluviales sur la fosse, rejet direct d’une partie des eaux usées dans un fossé, installation sous dimensionnée par rapport aux pièces réellement habitées. Ces défauts se révèlent avec l’usage, parfois très vite. Un bac dégraisseur absent ou plein, pour les installations anciennes, est aussi une source de colmatage. Le contrôle, réalisé sans terrassement, ne peut pas toujours les détecter.
Sur les terrains ardéchois, la nature du sol complique l’assainissement : roche affleurante dans les Cévennes ardéchoises ou sur le granite, argiles peu perméables dans les bassins de Privas et d’Aubenas, fortes pentes. Une installation inadaptée au terrain peut saturer rapidement, en particulier lors des épisodes cévenols, et sa remise en état peut imposer une filière différente, plus coûteuse. Une installation ancienne, construite selon des règles moins exigeantes, peut aussi être en fin de vie.
Les recours
Vice caché ou autres fondements
Un dysfonctionnement grave, invisible lors des visites, antérieur à la vente et non signalé par le rapport de contrôle peut relever de la garantie des vices cachés. Si le vendeur connaissait le problème, vidanges répétées, refoulements, devis de réparation, la clause d’exclusion de garantie ne le protège pas. S’il a affirmé que l’installation fonctionnait parfaitement en le sachant faux, le dol peut être invoqué. Les factures de vidange du vendeur, rapprochées dans le temps, sont un indice parlant.
Selon les circonstances, la responsabilité de l’auteur du contrôle ou d’un installateur récent peut aussi être recherchée. Ces questions juridiques se traitent avec un avocat, à partir des constats techniques. L’expertise établit ce qui était visible, ce qui ne l’était pas, et depuis quand les désordres existent. L’expertise donne les éléments techniques ; l’avocat choisit la stratégie. Chaque dossier est particulier.
Le regard d’une installation d’assainissement non collectif permet d’en contrôler l’état.
L’expertise
Établir l’état réel de l’installation
L’expert examine l’installation et ses abords : regards, fosse, ventilation, zone d’épandage, végétation, humidité et odeurs, rejets éventuels. Avec l’intervention d’un vidangeur ou d’un spécialiste, il peut faire ouvrir et vider la fosse, passer une caméra dans les canalisations, sonder l’épandage. Il compare ses constats au rapport du SPANC et aux documents de la vente. Ces opérations se font en présence des parties lorsque l’expertise est contradictoire. Les photographies et les vidéos des canalisations sont jointes au rapport.
Il recherche les indices d’ancienneté : colmatage progressif, dépôts, végétation caractéristique au dessus de l’épandage, réparations de fortune. Son rapport décrit l’état de l’installation, la cause des dysfonctionnements, leur ancienneté probable et la nature des travaux, en lien avec l’étude de sol que nécessitera une nouvelle installation. Il signale aussi les risques sanitaires immédiats à traiter. Il chiffre enfin la nature des travaux nécessaires.
Les travaux
Remettre une installation aux normes
La remise en état d’une installation défaillante passe en général par une étude de sol et de filière, qui détermine la solution adaptée au terrain : épandage, filtre à sable, filtre compact, micro station. Le projet est soumis au SPANC avant les travaux, puis contrôlé à leur achèvement. Le coût varie fortement selon le terrain, l’accès et la filière retenue. Le terrain disponible et sa pente conditionnent le choix. Une installation bien conçue fonctionne pendant de longues années.
Des aides peuvent exister selon les territoires, à vérifier auprès du SPANC ou de l’intercommunalité. Les travaux doivent être réalisés par une entreprise qualifiée, et leur réception vérifiée. L’expertise préalable permet de chiffrer ces travaux pour la discussion avec le vendeur. Prévoyez le délai d’instruction du projet par le SPANC.
Les conseils
Avant et après l’achat
Avant d’acheter, lisez attentivement le rapport du SPANC, sa date et ses conclusions, demandez les factures de vidange et d’entretien, et faites examiner les abords de l’installation. Notre bilan avant achat observe les regards, l’épandage et les signes de dysfonctionnement. Après l’achat, en cas de problème, documentez les désordres, ne faites pas refaire l’installation avant l’expertise et informez le vendeur par écrit. Notez les dates des refoulements et des odeurs, et photographiez la zone d’épandage détrempée. Gardez trace écrite de tout.
Notre expertise vices cachés intervient dans toute l’Ardèche, et notre article sur l’achat d’une maison isolée détaille les autres points de vigilance des maisons non raccordées. Les prix figurent sur la page nos tarifs. Un expert indépendant vous accompagne sans rien vous vendre.
La zone d’épandage révèle un colmatage par l’humidité et la végétation.
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Questions fréquentes
Questions fréquentes
Quel document pour l’assainissement lors d’une vente ?
Le rapport de contrôle du SPANC, daté de moins de trois ans, annexé à la promesse et à l’acte.
Que faire si le rapport conclut à une non conformité ?
L’acquéreur doit réaliser les travaux dans l’année qui suit la vente ; leur coût se négocie dans le prix.
Un épandage colmaté est il un vice caché ?
Il peut l’être s’il était invisible, antérieur à la vente, grave et non signalé par le contrôle.
Le SPANC démonte t il l’installation ?
Non, le contrôle porte sur ce qui est visible et accessible le jour du passage.
Faut il une étude de sol pour refaire l’installation ?
Oui, elle détermine la filière adaptée au terrain, soumise ensuite au SPANC.
Intervenez vous pour un litige d’assainissement ?
Oui, dans toutes les communes de l’Ardèche, avec un expert indépendant qui ne réalise aucun travaux.
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Sources
- Code de la santé publique, assainissement non collectif et vente, Légifrance
- Service public, contrôle de l’assainissement non collectif
- Ministère de la Transition écologique, filières d’assainissement non collectif
