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Assainissement non collectif et vice caché : ce que dit le diagnostic

novembre 7, 2026
by admin

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Assainissement non collectif et vice caché : ce que dit le diagnostic

Hors des bourgs, une part importante des maisons ardéchoises n’est pas raccordée au tout à l’égout : leurs eaux usées sont traitées par une installation d’assainissement non collectif, fosse et épandage, micro station ou filtre. Quelques mois après l’achat, les odeurs apparaissent, les toilettes refoulent, le jardin se détrempe au dessus de l’épandage. Le contrôle remis lors de la vente semblait pourtant rassurant. Que peut faire l’acquéreur ?

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L’essentiel

Lors de la vente, le vendeur doit fournir le rapport de contrôle de l’installation d’assainissement non collectif, daté de moins de trois ans. Une non conformité mentionnée dans ce rapport est connue de l’acquéreur, qui doit réaliser les travaux dans l’année qui suit la vente. En revanche, un dysfonctionnement grave, invisible et antérieur à la vente, non signalé par le rapport, peut relever de la garantie des vices cachés, voire d’autres recours. L’expertise établit l’état réel de l’installation et l’ancienneté des désordres.

Le contrôle de l’installation décrit ce qui est visible le jour du passage : il ne garantit pas son fonctionnement futur.

Le cadre

Ce que prévoit la loi lors d’une vente

Le service public d’assainissement non collectif, le SPANC, contrôle les installations des maisons non raccordées au réseau public. Lors d’une vente, le rapport de ce contrôle, daté de moins de trois ans, doit être annexé à la promesse et à l’acte. S’il est plus ancien, un nouveau contrôle doit être réalisé, à la charge du vendeur. Le rapport décrit l’installation, son fonctionnement apparent et, le cas échéant, les risques pour la santé ou l’environnement.

Lorsque le rapport conclut à une non conformité, l’acquéreur doit faire réaliser les travaux de mise en conformité dans le délai d’un an après la signature de l’acte de vente. Cette situation est alors connue de l’acheteur, et le coût des travaux se négocie en principe dans le prix. Elle ne relève pas de la garantie des vices cachés, puisque le défaut était signalé. Le délai d’un an est une obligation : le SPANC peut ensuite vérifier sa bonne exécution. Le notaire peut prévoir une consignation d’une partie du prix pour ces travaux.

Les désordres

Ce qui peut être caché

Certains défauts échappent au contrôle, réalisé sans démontage ni terrassement : épandage colmaté par des années de fonctionnement sans entretien, fosse fissurée ou effondrée, canalisations cassées ou à contre pente, raccordements d’eaux pluviales sur la fosse, rejet direct d’une partie des eaux usées dans un fossé, installation sous dimensionnée par rapport aux pièces réellement habitées. Ces défauts se révèlent avec l’usage, parfois très vite. Un bac dégraisseur absent ou plein, pour les installations anciennes, est aussi une source de colmatage. Le contrôle, réalisé sans terrassement, ne peut pas toujours les détecter.

Sur les terrains ardéchois, la nature du sol complique l’assainissement : roche affleurante dans les Cévennes ardéchoises ou sur le granite, argiles peu perméables dans les bassins de Privas et d’Aubenas, fortes pentes. Une installation inadaptée au terrain peut saturer rapidement, en particulier lors des épisodes cévenols, et sa remise en état peut imposer une filière différente, plus coûteuse. Une installation ancienne, construite selon des règles moins exigeantes, peut aussi être en fin de vie.

Les recours

Vice caché ou autres fondements

Un dysfonctionnement grave, invisible lors des visites, antérieur à la vente et non signalé par le rapport de contrôle peut relever de la garantie des vices cachés. Si le vendeur connaissait le problème, vidanges répétées, refoulements, devis de réparation, la clause d’exclusion de garantie ne le protège pas. S’il a affirmé que l’installation fonctionnait parfaitement en le sachant faux, le dol peut être invoqué. Les factures de vidange du vendeur, rapprochées dans le temps, sont un indice parlant.

Selon les circonstances, la responsabilité de l’auteur du contrôle ou d’un installateur récent peut aussi être recherchée. Ces questions juridiques se traitent avec un avocat, à partir des constats techniques. L’expertise établit ce qui était visible, ce qui ne l’était pas, et depuis quand les désordres existent. L’expertise donne les éléments techniques ; l’avocat choisit la stratégie. Chaque dossier est particulier.

Expert ouvrant un regard d'assainissement

Le regard d’une installation d’assainissement non collectif permet d’en contrôler l’état.

L’expertise

Établir l’état réel de l’installation

L’expert examine l’installation et ses abords : regards, fosse, ventilation, zone d’épandage, végétation, humidité et odeurs, rejets éventuels. Avec l’intervention d’un vidangeur ou d’un spécialiste, il peut faire ouvrir et vider la fosse, passer une caméra dans les canalisations, sonder l’épandage. Il compare ses constats au rapport du SPANC et aux documents de la vente. Ces opérations se font en présence des parties lorsque l’expertise est contradictoire. Les photographies et les vidéos des canalisations sont jointes au rapport.

Il recherche les indices d’ancienneté : colmatage progressif, dépôts, végétation caractéristique au dessus de l’épandage, réparations de fortune. Son rapport décrit l’état de l’installation, la cause des dysfonctionnements, leur ancienneté probable et la nature des travaux, en lien avec l’étude de sol que nécessitera une nouvelle installation. Il signale aussi les risques sanitaires immédiats à traiter. Il chiffre enfin la nature des travaux nécessaires.

Les travaux

Remettre une installation aux normes

La remise en état d’une installation défaillante passe en général par une étude de sol et de filière, qui détermine la solution adaptée au terrain : épandage, filtre à sable, filtre compact, micro station. Le projet est soumis au SPANC avant les travaux, puis contrôlé à leur achèvement. Le coût varie fortement selon le terrain, l’accès et la filière retenue. Le terrain disponible et sa pente conditionnent le choix. Une installation bien conçue fonctionne pendant de longues années.

Des aides peuvent exister selon les territoires, à vérifier auprès du SPANC ou de l’intercommunalité. Les travaux doivent être réalisés par une entreprise qualifiée, et leur réception vérifiée. L’expertise préalable permet de chiffrer ces travaux pour la discussion avec le vendeur. Prévoyez le délai d’instruction du projet par le SPANC.

Les conseils

Avant et après l’achat

Avant d’acheter, lisez attentivement le rapport du SPANC, sa date et ses conclusions, demandez les factures de vidange et d’entretien, et faites examiner les abords de l’installation. Notre bilan avant achat observe les regards, l’épandage et les signes de dysfonctionnement. Après l’achat, en cas de problème, documentez les désordres, ne faites pas refaire l’installation avant l’expertise et informez le vendeur par écrit. Notez les dates des refoulements et des odeurs, et photographiez la zone d’épandage détrempée. Gardez trace écrite de tout.

Notre expertise vices cachés intervient dans toute l’Ardèche, et notre article sur l’achat d’une maison isolée détaille les autres points de vigilance des maisons non raccordées. Les prix figurent sur la page nos tarifs. Un expert indépendant vous accompagne sans rien vous vendre.

Zone d'épandage dans un jardin rural

La zone d’épandage révèle un colmatage par l’humidité et la végétation.

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Questions fréquentes

Questions fréquentes

Quel document pour l’assainissement lors d’une vente ?

Le rapport de contrôle du SPANC, daté de moins de trois ans, annexé à la promesse et à l’acte.

Que faire si le rapport conclut à une non conformité ?

L’acquéreur doit réaliser les travaux dans l’année qui suit la vente ; leur coût se négocie dans le prix.

Un épandage colmaté est il un vice caché ?

Il peut l’être s’il était invisible, antérieur à la vente, grave et non signalé par le contrôle.

Le SPANC démonte t il l’installation ?

Non, le contrôle porte sur ce qui est visible et accessible le jour du passage.

Faut il une étude de sol pour refaire l’installation ?

Oui, elle détermine la filière adaptée au terrain, soumise ensuite au SPANC.

Intervenez vous pour un litige d’assainissement ?

Oui, dans toutes les communes de l’Ardèche, avec un expert indépendant qui ne réalise aucun travaux.

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Sources

  • Code de la santé publique, assainissement non collectif et vente, Légifrance
  • Service public, contrôle de l’assainissement non collectif
  • Ministère de la Transition écologique, filières d’assainissement non collectif


"Piscine
Vices cachés

Piscine et vice caché : fuites, fissures et équipements

novembre 7, 2026
by admin

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Piscine et vice caché : fuites, fissures et équipements

Dans le sud de l’Ardèche, de Vallon-Pont-d’Arc aux Vans et dans le bassin d’Aubenas, la piscine accompagne une part importante des maisons, résidences secondaires et gîtes. Achetée parfois en hiver, sous sa bâche, elle ne révèle ses défauts qu’à la remise en eau : niveau qui baisse, fissures dans le bassin, filtration en panne, liner qui se décolle. La réparation d’une piscine coûte cher, et la question du vice caché se pose rapidement.

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L’essentiel

Une piscine qui fuit, dont le bassin est fissuré ou dont les équipements sont hors d’usage peut relever de la garantie des vices cachés si le défaut était invisible lors des visites, antérieur à la vente et grave. Si la piscine a été construite moins de dix ans avant la vente, la garantie décennale du constructeur peut s’appliquer. L’expert, avec l’appui d’un spécialiste de la recherche de fuite si besoin, établit la cause, l’ancienneté et le coût des réparations.

Une piscine sous sa bâche d’hiver ne dit rien de son étanchéité.

Les défauts

Ce que l’on découvre à la remise en eau

Le défaut le plus courant est la fuite : le niveau baisse au delà de l’évaporation normale. Elle peut venir du bassin lui même, fissure dans la structure béton, déchirure ou décollement du liner, défaut d’une coque, ou des pièces à sceller, skimmers, buses, bonde de fond, projecteurs, et des canalisations enterrées entre le bassin et le local technique. Les équipements, pompe, filtre, électrolyseur, chauffage, peuvent aussi être usés ou hors service. Un liner décoloré, qui se plisse ou se décolle, signale aussi une fuite ou un défaut de pose. Une consommation d’eau anormale au compteur est un autre signal.

Les fissures du bassin méritent une attention particulière sur les sols argileux du sud de l’Ardèche : comme une maison, une piscine peut subir les mouvements de retrait et de gonflement du sol, en particulier si elle a été vidée ou si l’eau de fuite a lessivé le terrain autour. La plage et les margelles qui se fissurent ou se soulèvent sont un indice de ces mouvements. Lors des épisodes cévenols, une nappe proche peut aussi exercer une poussée sur un bassin vide, d’où la règle de ne jamais vider une piscine sans précaution. Le local technique peut aussi souffrir d’infiltrations.

Le caractère caché

Une vente hors saison

Une piscine vendue en hiver, couverte et en hivernage, ne peut pas être testée lors des visites. L’acheteur voit une bâche, un local technique et parfois une eau trouble, sans pouvoir apprécier l’étanchéité ou le fonctionnement de la filtration. Un défaut qui n’apparaît qu’à la remise en service peut alors être considéré comme caché, à condition d’être antérieur à la vente et suffisamment grave. Les photographies de l’annonce, prises en été, montrent parfois l’état réel du bassin.

Si le vendeur connaissait la fuite, par exemple parce qu’il rajoutait de l’eau régulièrement ou avait fait établir un devis de réparation, la clause d’exclusion de garantie ne le protège pas. Les factures d’eau du vendeur, qui révèlent des consommations anormales en saison, sont parfois un élément de preuve utile. Les échanges avec un pisciniste avant la vente sont aussi révélateurs. Ils fixent parfois la date à laquelle le défaut était connu.

L’expertise

Localiser la fuite et dater le défaut

L’expertise commence par l’observation du niveau d’eau sur plusieurs jours, filtration arrêtée puis en marche, pour distinguer une fuite du bassin d’une fuite du circuit hydraulique. Un spécialiste de la recherche de fuite peut ensuite utiliser des colorants, une caméra ou des tests de pression sur les canalisations. L’expert en bâtiment examine la structure, les fissures, la plage, les abords et le local technique. La mesure peut se faire avec un simple seau rempli posé sur une marche, pour comparer l’évaporation. Les tests se font de préférence en saison, eau à température.

Il recherche les indices d’ancienneté : réparations antérieures visibles, résines de colmatage, fissures anciennes reprises, tassements de la plage, corrosion des équipements, et rapproche ces observations des documents disponibles. Son rapport établit la cause probable, son ancienneté et le coût des réparations, éléments nécessaires à une démarche auprès du vendeur. Il distingue l’usure normale d’une piscine ancienne d’un défaut grave et caché. Le rapport est photographié et daté.

Fissure dans la paroi d'une piscine

Une fissure dans la paroi d’un bassin peut être liée aux mouvements d’un sol argileux.

La décennale

Une piscine récente

Une piscine enterrée est un ouvrage de construction : si elle a été réalisée moins de dix ans avant la vente, les désordres qui compromettent sa solidité ou la rendent impropre à sa destination, comme une fuite structurelle, relèvent de la garantie décennale du constructeur. Demandez au vendeur la facture et l’attestation d’assurance décennale du pisciniste. Le pisciniste doit aussi avoir respecté les règles de l’art pour le terrassement et le remblai. Conservez ces documents avec l’acte.

Les équipements dissociables, pompe, filtre, électrolyseur, relèvent d’autres garanties, plus courtes. Une piscine construite par le vendeur lui même peut l’exposer à la garantie décennale en qualité de constructeur. Le choix du fondement, vices cachés ou décennale, se fait avec un avocat, sur la base des constats techniques. Le délai de dix ans court à compter de la réception des travaux de la piscine.

La sécurité

Une obligation à vérifier

Les piscines enterrées privées doivent être équipées d’un dispositif de sécurité normalisé, barrière, alarme, couverture ou abri, destiné à prévenir les noyades. Son absence ou sa non conformité n’est pas un vice caché, puisqu’elle est en général visible, mais elle impose une mise en conformité dont le coût doit être anticipé, en particulier pour une location saisonnière. Une mise en conformité avant la remise en eau protège aussi votre responsabilité.

Le local technique doit aussi être examiné : installation électrique protégée, stockage des produits de traitement, ventilation. Ces points font partie du bilan avant achat d’une maison avec piscine. Les produits de traitement doivent être rangés hors de portée des enfants. L’expert vous signale les points à corriger.

Les conseils

Avant et après l’achat

Avant d’acheter une maison avec piscine, demandez l’âge de la piscine, les factures de construction et d’entretien, les attestations d’assurance, et si possible une remise en route ou un test d’étanchéité, même hors saison. Notre bilan avant achat examine la piscine, ses abords et son local technique. Après l’achat, si une fuite apparaît, documentez la baisse de niveau jour par jour et informez le vendeur par écrit. Ne vidangez pas le bassin sans avis, au risque d’aggraver les désordres. Demandez aussi le carnet d’entretien de la piscine s’il existe.

Notre expertise vices cachés intervient dans toute l’Ardèche, et notre article sur l’expertise amiable ou judiciaire détaille la démarche. Les prix figurent sur la page nos tarifs. Un expert indépendant vous accompagne sans rien vous vendre.

Expert contrôlant les équipements de filtration

Le local technique concentre pompe, filtration et traitement de l’eau.

Pour aller plus loin

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Questions fréquentes

Questions fréquentes

Une fuite de piscine est elle un vice caché ?

Elle peut l’être si elle était invisible lors des visites, antérieure à la vente et grave.

Comment savoir si la piscine fuit ?

En suivant le niveau d’eau sur plusieurs jours, filtration arrêtée puis en marche, puis avec un spécialiste de la recherche de fuite.

La garantie décennale s’applique t elle à une piscine ?

Oui pour une piscine enterrée construite moins de dix ans avant, pour les désordres graves de l’ouvrage.

Les équipements sont ils couverts ?

Pompe, filtre et électrolyseur relèvent d’autres garanties, plus courtes.

La sécurité de la piscine est elle obligatoire ?

Oui, une piscine enterrée privée doit disposer d’un dispositif de sécurité normalisé.

Intervenez vous pour une piscine ?

Oui, dans toutes les communes de l’Ardèche, avec un expert indépendant qui ne réalise aucun travaux.

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Sources

  • Code civil, garantie des vices cachés et garantie décennale, Légifrance
  • Code de la construction et de l’habitation, sécurité des piscines, Légifrance
  • Agence Qualité Construction, pathologies des piscines enterrées


"Toiture
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Toiture et charpente : quand le vice caché vient d’en haut

novembre 7, 2026
by admin

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Toiture et charpente : quand le vice caché vient d’en haut

La toiture et la charpente sont les parties d’une maison que l’acheteur voit le moins : combles inaccessibles ou isolés, plafonds refaits, couverture observée depuis le jardin. En Ardèche, où les charpentes anciennes portent des tuiles canal, des lauzes ou des ardoises, et où les épisodes cévenols éprouvent chaque automne les couvertures, une fuite ancienne ou une charpente dégradée peut rester invisible jusqu’à l’achat. C’est un terrain classique des vices cachés.

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L’essentiel

Une charpente pourrie, attaquée par les insectes, ou une couverture défaillante masquée par un plafond refait ou un isolant récent peuvent constituer un vice caché, si le défaut était invisible lors des visites, antérieur à la vente et grave. Si la toiture a été refaite moins de dix ans avant la vente, la garantie décennale de l’entreprise, ou du vendeur qui a réalisé les travaux, peut aussi s’appliquer. L’expert établit la nature, l’ancienneté et l’étendue des dégâts, et chiffre les reprises.

Une charpente se juge sur pièce : l’ancienneté d’une pourriture ou d’une galerie d’insecte se lit dans le bois.

Les désordres

Ce que l’on découvre après l’achat

Les désordres les plus courants sont les infiltrations anciennes, qui ont fait pourrir des pannes, des chevrons ou des abouts de poutres dans les murs, les attaques d’insectes à larves xylophages, comme le capricorne des maisons ou les vrillettes, qui creusent le bois et en réduisent la résistance, et les déformations d’une charpente surchargée, en particulier sous des lauzes lourdes ou après le remplacement d’une couverture légère par une plus lourde. Les abouts de poutres encastrés dans des murs humides, sous une gouttière défaillante, sont parmi les zones les plus touchées. Une charpente qui fléchit fissure aussi les cloisons et les plafonds du dernier étage.

Côté couverture, des tuiles canal posées sans fixation ni recouvrement suffisant, des noues et des solins défaillants, des lauzes fissurées ou une étanchéité de toiture terrasse dégradée laissent passer l’eau lors des fortes pluies. Ces défauts se révèlent au premier épisode cévenol après l’achat, par des taches au plafond, des gouttes dans les combles ou des odeurs de moisi. Sur le plateau, le poids de la neige révèle aussi les faiblesses d’une charpente affaiblie.

Le caractère caché

Pourquoi le défaut n’était pas visible

Un défaut de charpente ou de toiture est caché lorsque l’acheteur ne pouvait pas le voir lors de visites normalement attentives : combles sans accès ou encombrés, isolant posé sur les solives, plafond neuf en plaques de plâtre, lambris récent sous la couverture, toiture inaccessible. À l’inverse, un défaut visible depuis les combles accessibles ou mentionné dans un diagnostic est considéré comme apparent. L’acheteur n’est pas tenu de démonter quoi que ce soit lors des visites. Le vendeur doit en revanche permettre l’accès aux parties du bien.

Les travaux de rafraîchissement réalisés juste avant la vente, plafonds refaits, peinture neuve, isolant soufflé, peuvent masquer des dégâts anciens. Ils ne sont pas répréhensibles en soi, mais lorsque le vendeur connaissait le défaut qu’ils dissimulent, la clause d’exclusion de garantie ne le protège plus. L’expertise doit alors établir ce que le vendeur pouvait savoir. Des devis de couvreur ou des factures de réparations partielles antérieures à la vente sont des indices précieux. Chaque cas s’apprécie séparément.

L’expertise

Dater et mesurer les dégâts

L’expert examine la charpente depuis les combles, sonde les bois au poinçon pour repérer les zones dégradées, observe les galeries et les trous d’envol des insectes, les traces de coulures et les auréoles anciennes, l’état des appuis dans les murs et les déformations. Il distingue une pourriture ancienne, sèche et foncée, d’une humidité récente, et des galeries actives d’anciennes attaques éteintes. Il mesure aussi l’humidité des bois, qui renseigne sur l’activité des champignons. Les traitements anciens contre les insectes laissent parfois des traces visibles.

Il examine aussi la couverture depuis les points accessibles, les plafonds et leur date de réfection, l’isolant et ses traces d’humidité. Il évalue l’étendue des pièces à remplacer et la nature des travaux, en recommandant si besoin l’intervention d’un charpentier ou d’un spécialiste du traitement des bois. Son rapport documente la chronologie, élément clé de la démonstration. Il signale enfin les risques immédiats, comme une pièce de charpente qui menace de céder, et les mesures de mise en sécurité.

Poutre de charpente pourrie dans des combles

Une poutre pourrie dans les combles révèle une infiltration ancienne.

La décennale

Une toiture refaite récemment

Si la toiture ou la charpente a été refaite par une entreprise moins de dix ans avant la vente, les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination relèvent de la garantie décennale de cette entreprise, qui se transmet aux acquéreurs successifs. Demandez au vendeur les factures et l’attestation d’assurance décennale de l’entreprise. La garantie décennale s’applique quel que soit le prix des travaux, dès lors qu’ils constituent un ouvrage. Elle bénéficie à chaque propriétaire successif.

Si le vendeur a réalisé lui même les travaux, ou les a fait réaliser, il est réputé constructeur et peut être tenu de la même garantie. Cette voie, distincte des vices cachés, n’exige pas de prouver que le vendeur connaissait le défaut. L’expert établit le lien entre les désordres et les travaux réalisés, et un avocat choisit le fondement le plus adapté. Le délai de dix ans court à compter de la réception des travaux.

La démarche

Agir vite et méthodiquement

Après la découverte, protégez la maison : bâche, seaux, coupure de l’électricité dans les zones mouillées si nécessaire, en documentant ces mesures. Photographiez les dégâts, conservez les éléments retirés, et déclarez le sinistre à votre assureur pour les dommages intérieurs. Informez le vendeur par écrit et faites établir une expertise avant tout remplacement de charpente. Ne laissez pas l’eau continuer à endommager la structure. Notez la date et l’heure de chaque constat.

L’expertise amiable contradictoire, à laquelle le vendeur et l’entreprise éventuelle sont convoqués, permet de confronter les constats et de rechercher un accord. Notre article sur l’expertise amiable ou judiciaire détaille ces étapes, et notre expertise vices cachés intervient dans toute l’Ardèche. Une garantie de protection juridique peut prendre en charge une partie des frais.

La prévention

Examiner la toiture avant d’acheter

Avant d’acheter, demandez l’accès aux combles, l’historique des travaux de couverture, les factures et attestations d’assurance. Méfiez vous des plafonds fraîchement refaits au dernier étage. Notre bilan avant achat examine la charpente et la couverture depuis les points accessibles et vous indique si un diagnostic complémentaire s’impose. Interrogez aussi les voisins sur d’éventuels travaux récents de couverture. Un regard dans les combles vaut mieux qu’une promesse.

Notre article sur la rénovation des toitures ardéchoises décrit les spécificités des tuiles canal et des lauzes, et les prix de nos interventions figurent sur la page nos tarifs. Un expert indépendant vous conseille sans rien vous vendre.

Expert inspectant des combles

L’examen des combles permet de dater les dégâts de la charpente.

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Questions fréquentes

Questions fréquentes

Une charpente pourrie est elle un vice caché ?

Elle peut l’être si elle était invisible lors des visites, antérieure à la vente et grave.

Comment savoir si les dégâts sont anciens ?

L’aspect du bois, les galeries d’insectes, les coulures et la date des plafonds refaits permettent de les dater.

La toiture a été refaite il y a cinq ans, quel recours ?

La garantie décennale de l’entreprise peut s’appliquer ; demandez factures et attestation d’assurance.

Le vendeur qui a fait lui même les travaux est il responsable ?

Il est réputé constructeur et peut être tenu de la garantie décennale.

Faut il remplacer la charpente avant l’expertise ?

Non, seules des mesures conservatoires documentées sont recommandées.

Intervenez vous pour un litige de toiture ?

Oui, dans toutes les communes de l’Ardèche, avec un expert indépendant qui ne réalise aucun travaux.

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Sources

  • Code civil, garantie des vices cachés et garantie décennale, Légifrance
  • Agence Qualité Construction, charpentes et couvertures
  • Institut technologique FCBA, insectes à larves xylophages


"Traces
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Inondation non déclarée par le vendeur : prouver le vice caché

novembre 7, 2026
by admin

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Inondation non déclarée par le vendeur : prouver le vice caché

Vous avez acheté une maison dans une vallée ardéchoise, l’état des risques ne mentionnait aucun sinistre, et au premier épisode cévenol l’eau envahit le rez de chaussée. Les voisins vous apprennent que la maison a déjà été inondée, et que le rez de chaussée a été refait juste avant la vente. La loi encadre précisément l’information due par le vendeur sur ce point, et l’expertise permet d’établir les faits.

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L’essentiel

Le vendeur doit informer l’acquéreur des sinistres ayant donné lieu à une indemnisation au titre des catastrophes naturelles pendant sa période de propriété, dans l’état des risques. Si cette information n’a pas été donnée, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix. La garantie des vices cachés et le dol peuvent aussi être invoqués selon les cas. L’expertise établit l’antériorité des inondations par les traces laissées dans le bâti, et le lien avec les désordres constatés.

Une maison inondée garde la mémoire de l’eau : dans ses murs, ses enduits et ses réseaux.

L’obligation

Ce que le vendeur doit déclarer

L’état des risques remis lors de la vente indique si le bien est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques et mentionne les sinistres ayant donné lieu à une indemnisation au titre des catastrophes naturelles ou technologiques, dont le vendeur a eu connaissance ou qu’il a lui même déclarés. Cette obligation vise précisément les inondations indemnisées. Elle s’applique quelle que soit la qualité du vendeur, particulier ou professionnel, et quel que soit le prix du bien. L’état des risques est annexé à la promesse puis à l’acte.

Lorsque cette information manque, le Code de l’environnement permet à l’acquéreur de poursuivre la résolution du contrat ou de demander au juge une diminution du prix. Ce recours est distinct de la garantie des vices cachés, et il ne suppose pas de démontrer que l’inondation constitue un vice grave : il suffit d’établir qu’un sinistre indemnisé n’a pas été déclaré. Le délai et les modalités de ce recours se précisent avec un avocat, qui vérifiera aussi les clauses de l’acte.

Les autres recours

Vices cachés et dol

Si la maison s’inonde du fait d’une particularité cachée, par exemple un rez de chaussée sous le niveau des plus hautes eaux, un réseau sans clapet ou des venues d’eau par le sol, et que ce défaut rend le bien impropre à son usage, la garantie des vices cachés peut s’appliquer. Si le vendeur a dissimulé volontairement les inondations, par exemple en refaisant les enduits pour effacer les traces, le dol peut être invoqué. Dans les vallées ardéchoises, les crues rapides rendent ces situations moins rares qu’on ne le pense.

Le choix du fondement, et la combinaison éventuelle de plusieurs, relèvent d’un avocat. Ils supposent dans tous les cas une démonstration technique solide : dates des inondations, hauteurs atteintes, traces dans la maison, travaux réalisés avant la vente. C’est le rôle de l’expertise. Une expertise menée tôt évite que les traces ne disparaissent avec les travaux de remise en état.

Les preuves

Ce que révèle le bâti

Une inondation laisse des traces durables : ligne horizontale de dépôts ou d’efflorescences sur les murs, parfois sous une peinture récente, enduits refaits sur une hauteur régulière, plinthes, portes intérieures et revêtements de sol changés, oxydation des parties métalliques basses, dépôts de limon dans les vides de cloisons, les gaines ou sous les planchers, humidité résiduelle en pied de mur, tableau électrique déplacé en hauteur. Les menuiseries basses en bois, gonflées ou repeintes, sont un autre indice. L’odeur de moisi persistante dans une pièce basse est aussi révélatrice.

L’expert recherche ces indices, les mesure et les photographie, réalise si besoin des sondages ponctuels avec l’accord des parties, et date autant que possible les travaux réalisés. Il compare la hauteur des traces avec les crues connues et les arrêtés de catastrophe naturelle de la commune, consultables sur Géorisques, pour établir la chronologie. Il distingue aussi les traces d’une inondation de celles d’une remontée capillaire ou d’une fuite, qui laissent des marques différentes.

Ancienne ligne d'eau cachée sous une peinture neuve

Les traces d’une ancienne inondation subsistent sous une peinture récente.

Les documents

Croiser avec les sources publiques

Les arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune, avec leurs dates, permettent d’identifier les événements susceptibles d’avoir touché la maison. En Ardèche, Géorisques recense par exemple 17 reconnaissances pour inondations et coulées de boue à Viviers, 16 au Teil, 14 à Tournon-sur-Rhône. Les repères de crue, les archives municipales, la presse locale et les témoignages des voisins complètent ces informations. Les dates de ces arrêtés se comparent à la période de propriété du vendeur.

Les factures de travaux réalisés avant la vente, les échanges avec l’agence et les annonces, qui vantent parfois un rez de chaussée entièrement refait, sont aussi des pièces utiles. L’ensemble forme un faisceau d’indices que l’expert met en forme dans son rapport, pour servir à une discussion amiable ou à une procédure. Les déclarations de sinistre du vendeur auprès de son assureur peuvent aussi être recherchées dans le cadre d’une procédure.

La démarche

De la découverte à la réparation

Après l’inondation, protégez d’abord les biens et la maison, déclarez le sinistre à votre assureur et documentez les dégâts. Puis faites établir par un expert l’antériorité des inondations et le défaut d’information, avant de mettre en demeure le vendeur par écrit. Une expertise amiable contradictoire, à laquelle le vendeur est convoqué, permet de confronter les constats et de rechercher un accord. Conservez les éléments endommagés et les photographies datées. Agissez sans attendre.

En l’absence d’accord, un avocat engage la procédure adaptée, résolution, réduction du prix ou dommages et intérêts, en s’appuyant sur le rapport. Notre article sur l’expertise amiable ou judiciaire détaille ces étapes, et celui sur le séchage d’une maison après une crue rappelle les précautions à prendre après l’inondation. Une garantie de protection juridique peut prendre en charge une partie des frais.

La prévention

Pour un futur achat

Avant d’acheter une maison en vallée ou en bord de rivière, lisez attentivement l’état des risques, interrogez le vendeur et les voisins, consultez les arrêtés de catastrophe naturelle de la commune et faites examiner le bien. Notre bilan avant achat recherche les traces d’anciennes inondations avant que vous ne soyez engagé. Il vous indique aussi la position des équipements par rapport à la hauteur probable des eaux, et les aménagements qui réduiraient la vulnérabilité de la maison.

Notre expertise vices cachés intervient dans toutes les communes de l’Ardèche, et notre article sur l’achat en zone inondable détaille les documents à lire. Les prix figurent sur la page nos tarifs. Un expert indépendant vous accompagne sans rien vous vendre.

Expert mesurant l'humidité en pied de mur

L’humidimètre révèle l’humidité résiduelle en pied de mur après une crue.

Pour aller plus loin

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Questions fréquentes

Questions fréquentes

Le vendeur doit il déclarer une inondation passée ?

Oui, les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles doivent figurer dans l’état des risques.

Que faire si l’inondation n’a pas été déclarée ?

L’acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix, avec l’aide d’un avocat.

Comment prouver que la maison était déjà inondée ?

Par les traces dans le bâti, les arrêtés de catastrophe naturelle, les témoignages, les factures et les documents de vente.

Un rez de chaussée refait avant la vente est il suspect ?

Pas forcément, mais il justifie de demander la raison des travaux et de rechercher d’éventuelles traces.

Faut il réparer avant l’expertise ?

Seules les mesures conservatoires sont recommandées ; les travaux définitifs effaceraient les preuves.

Intervenez vous après une inondation ?

Oui, dans toutes les communes de l’Ardèche, avec un expert indépendant qui ne réalise aucun travaux.

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Sources

  • Code de l’environnement, article L.125-5, information des acquéreurs, Légifrance
  • Code civil, garantie des vices cachés et dol, Légifrance
  • Géorisques, arrêtés de catastrophe naturelle des communes


"Mur
Vices cachés

Fissures rebouchées avant la vente : faire établir le vice caché

novembre 7, 2026
by admin

Vices cachés

Fissures rebouchées avant la vente : faire établir le vice caché

Les murs étaient impeccables lors des visites, fraîchement repeints. Quelques mois après l’achat, des fissures réapparaissent, toujours aux mêmes endroits, et l’on découvre sous la peinture d’anciennes fissures rebouchées à l’enduit. Dans les secteurs argileux du bassin de Privas, du bassin d’Aubenas ou de la vallée du Rhône, comme dans les communes touchées par le séisme de 2019, ce scénario n’est pas rare. Encore faut il prouver que le désordre existait et qu’il a été masqué.

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L’essentiel

Des fissures rebouchées et repeintes avant la vente peuvent constituer un vice caché si elles étaient invisibles lors des visites, antérieures à la vente et graves, en traduisant par exemple un mouvement des fondations. Si le vendeur les a masquées en connaissance de cause, la clause d’exclusion de garantie ne joue pas et le dol peut être invoqué. L’expert établit la présence d’anciennes reprises, leur date approximative, la cause et la gravité des fissures, et le coût des réparations.

Une fissure rebouchée sans traiter sa cause revient toujours, et laisse la trace de sa réparation.

Le contexte

Pourquoi des fissures sont masquées

Une maison fissurée se vend moins bien et moins cher. Certains vendeurs font reprendre les fissures avant la mise en vente, de bonne foi, pour rafraîchir le bien, d’autres pour en masquer l’ampleur. Un enduit, un ragréage et une peinture suffisent à rendre une façade ou un plafond impeccables pour quelques mois, le temps des visites et de la signature. Les plafonds et les murs intérieurs sont aussi concernés, avec des bandes de toile et d’enduit sous la peinture.

Lorsque la cause n’a pas été traitée, mouvement des fondations sur sol argileux, tassement, défaut de structure, séquelles d’un séisme, les fissures réapparaissent au même endroit, parfois plus larges, à la première saison sèche ou au premier hiver. L’acquéreur découvre alors un désordre qu’il n’avait aucun moyen de voir, et dont le coût de réparation peut être élevé, en particulier lorsque des reprises de fondations sont nécessaires.

Les conditions

Quand les fissures deviennent un vice caché

Pour relever de la garantie des vices cachés, les fissures doivent avoir été cachées lors des visites, antérieures à la vente et suffisamment graves pour compromettre l’usage du bien ou en diminuer fortement la valeur. Une microfissure d’enduit sans gravité ne suffit pas ; une fissure structurelle liée à un mouvement des fondations, en revanche, peut répondre à ces conditions. L’expert apprécie cette gravité au regard de la cause et de l’évolution des désordres.

La clause d’exclusion de garantie, habituelle dans les ventes entre particuliers, ne protège pas le vendeur qui connaissait le vice et l’a dissimulé. Le rebouchage récent de fissures importantes, juste avant la vente, est un élément qui peut établir cette connaissance. Le dol, c’est à dire la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante, est une autre voie possible, à apprécier avec un avocat. Chaque situation s’apprécie au cas par cas.

L’expertise

Révéler les reprises et leur ancienneté

L’expert examine les fissures réapparues, leur position, leur ouverture et leur orientation, et recherche les traces de reprises : bandes d’enduit plus récent, différences de teinte ou de texture, mastic ou mortier de rebouchage visible en sondage, toile de renfort sous la peinture. Avec l’accord des parties, un sondage ponctuel permet de dégager la fissure d’origine et d’en observer les lèvres, salissures et dépôts, indices de son ancienneté.

Il établit ensuite la cause des fissures, retrait gonflement des argiles, tassement, défaut de construction, séisme, et leur gravité, et évalue la nature et le coût des réparations. Les photographies des annonces, les états des lieux, les diagnostics et les témoignages complètent la chronologie. Notre expertise fissures et notre expertise vices cachés se combinent dans ce type de dossier. Il précise ce qui relève de faits établis et ce qui relève d’hypothèses.

Expert dégageant une ancienne fissure rebouchée

Une fissure réapparue sous une peinture neuve trahit une reprise sans traitement de la cause.

Les sources

Ce que disent les documents publics

Les arrêtés de catastrophe naturelle de la commune, consultables sur Géorisques, indiquent les périodes de sécheresse reconnues et, le cas échéant, le séisme de 2019. Si le vendeur a déclaré un sinistre et été indemnisé au titre des catastrophes naturelles, il devait le mentionner dans l’état des risques : son silence ouvre un recours spécifique, résolution de la vente ou diminution du prix. Les voisins confrontés aux mêmes fissures confirment parfois une cause commune liée au sol.

Les dossiers de sinistre auprès des assureurs, les devis et factures de réparation, les échanges avec les voisins qui ont connu les mêmes désordres sont autant de pièces utiles. L’expert les intègre dans son analyse, et son rapport sert de base à une discussion amiable ou à une procédure. Notre article sur l’expertise amiable ou judiciaire détaille ces étapes. Leur rapprochement éclaire la chronologie.

La réparation

Traiter la cause, pas seulement la fissure

Une fois le vice établi, la question des réparations se pose. Reboucher à nouveau les fissures ne règle rien si leur cause demeure. Lorsque le sol est en cause, une étude géotechnique et une étude de structure définissent les travaux : gestion des eaux autour de la maison, reprise en sous œuvre par micropieux ou longrines, injections, puis traitement des fissures et des enduits. Lorsque la structure est en cause, les renforts sont dimensionnés par un bureau d’études.

Le coût de ces travaux, chiffré par des entreprises sur la base des études, sert à évaluer la réduction du prix ou l’indemnité demandée au vendeur. L’expert vous aide à vérifier que les devis répondent bien au diagnostic, sans sous estimer ni surestimer les reprises. À la fin du chantier, notre réception de travaux contrôle la bonne exécution avant le solde des entreprises. Le rapport final documente l’état de la maison après réparation, utile en cas de revente.

Les conseils

Que faire en découvrant les fissures

Photographiez les fissures avec une date et un repère, mesurez leur ouverture et suivez leur évolution. Ne les rebouchez pas à votre tour avant l’expertise. Rassemblez l’acte de vente, l’état des risques, les diagnostics, les annonces et les échanges avec le vendeur ou l’agence, et informez le vendeur par écrit. Le délai pour agir en vices cachés est de deux ans à compter de la découverte. Les échanges écrits avec l’agence peuvent aussi révéler ce que le vendeur savait.

Avant un futur achat dans un secteur exposé, faites examiner les murs, en particulier les zones fraîchement repeintes. Notre bilan avant achat recherche les traces de reprises et les fissures actives, et notre article sur la lecture d’une fissure de façade aide à les interpréter. Les prix figurent sur la page nos tarifs. Un expert indépendant vous accompagne sans rien vous vendre.

Témoin de suivi posé sur une fissure

Un témoin posé sur la fissure suit son évolution pendant l’expertise.

Pour aller plus loin

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Questions fréquentes

Questions fréquentes

Des fissures rebouchées sont elles un vice caché ?

Elles peuvent l’être si elles étaient invisibles lors des visites, antérieures à la vente et graves, notamment si elles traduisent un mouvement des fondations.

La clause d’exclusion de garantie s’applique t elle ?

Non si le vendeur connaissait les fissures et les a masquées ; il faut le démontrer.

Comment prouver qu’une fissure a été rebouchée ?

Par l’observation des reprises, des sondages ponctuels, les photographies d’annonce et les documents de vente.

Faut il reboucher les fissures en attendant ?

Non, il faut les laisser visibles et les suivre jusqu’à l’expertise.

Quel délai pour agir ?

Deux ans à compter de la découverte du vice, dans la limite du délai butoir fixé par la loi.

Intervenez vous pour ce type de litige ?

Oui, dans toutes les communes de l’Ardèche, avec un expert indépendant qui ne réalise aucun travaux.

Besoin d’un avis d’expert ?

Décrivez nous votre situation : devis en ligne, ou conseil au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.

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Sources

  • Code civil, garantie des vices cachés et dol, Légifrance
  • Code de l’environnement, information des acquéreurs sur les sinistres, Légifrance
  • Géorisques, arrêtés de catastrophe naturelle des communes


"Expert
Vices cachés

Vice caché : expertise amiable ou judiciaire, comment choisir

novembre 7, 2026
by admin

Vices cachés

Vice caché : expertise amiable ou judiciaire, comment choisir

Quelques mois après l’achat d’une maison en Ardèche, un défaut grave apparaît : charpente rongée sous un plafond refait, fissures masquées par une peinture neuve, cave qui se remplit à chaque orage, assainissement hors d’usage. Le vendeur assure qu’il n’en savait rien. Pour faire valoir la garantie des vices cachés, il faut établir des faits techniques précis, et choisir entre une expertise amiable et une expertise judiciaire.

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L’essentiel

La garantie des vices cachés suppose un défaut grave, caché lors de la vente et antérieur à celle ci, à faire valoir dans les deux ans de sa découverte. L’expertise amiable, contradictoire, réunit les parties autour d’un expert pour établir les faits et chercher un accord ; elle est rapide et moins coûteuse. L’expertise judiciaire, ordonnée par le juge, s’impose lorsque le vendeur refuse de participer ou conteste. Dans les deux cas, une première expertise technique établit si le vice est caractérisé.

Un vice caché se prouve par des faits : sa nature, son ancienneté, son caractère caché et sa gravité.

Le cadre

Ce que dit la loi

Le Code civil oblige le vendeur à garantir l’acheteur contre les défauts cachés du bien vendu qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou en aurait donné un moindre prix, s’il les avait connus. L’action doit être engagée dans les deux ans à compter de la découverte du vice. Le point de départ du délai est la découverte du vice dans toute son ampleur, ce qui justifie de dater précisément les premiers constats. Le délai court vite.

L’acheteur peut demander l’annulation de la vente et le remboursement du prix, ou conserver le bien et obtenir une réduction du prix. Si le vendeur connaissait le vice, il doit en outre réparer le préjudice. Les actes de vente entre particuliers contiennent en général une clause d’exclusion de garantie, qui ne joue pas lorsque le vendeur connaissait le vice et l’a caché : c’est alors ce point qu’il faut démontrer. Un vendeur professionnel de l’immobilier est présumé connaître les vices du bien et ne peut pas s’abriter derrière une telle clause.

Les conditions

Quatre éléments à établir

Le vice doit être caché : invisible pour un acheteur normalement attentif lors des visites, ce qui exclut les défauts apparents ou signalés dans les diagnostics. Il doit être antérieur à la vente, au moins en germe. Il doit être grave, en compromettant l’usage du bien ou sa valeur. Enfin, pour écarter la clause d’exclusion, il faut montrer que le vendeur en avait connaissance. Un désordre visible lors des visites, même si l’acheteur ne l’a pas remarqué, est en principe considéré comme apparent.

Ces éléments sont techniques avant d’être juridiques : l’âge d’une fissure, l’ancienneté d’une infiltration, la date d’une réparation de fortune, la présence d’un enduit frais sur une zone dégradée sont autant d’indices que seul un examen approfondi peut établir. C’est le rôle de l’expertise technique initiale, qui conditionne la suite. En Ardèche, les cas les plus courants concernent l’humidité, les charpentes, les fissures, les inondations et l’assainissement. Chaque cas reste particulier.

L’amiable

L’expertise amiable contradictoire

L’expertise amiable commence par une recherche du vice : l’expert examine le désordre, en établit la nature, la cause, l’ancienneté et la gravité, et chiffre la nature des reprises. Si le vice paraît caractérisé, le vendeur est convoqué par courrier recommandé à une réunion d’expertise sur place, avec son assureur s’il le souhaite. Le caractère contradictoire, chaque partie pouvant présenter ses observations, donne du poids aux constats. L’expert peut, avec l’accord des parties, réaliser des sondages limités pour établir les faits.

Cette démarche aboutit dans bien des cas à un accord : prise en charge des travaux, réduction du prix, indemnité. Elle est plus rapide et moins coûteuse qu’une procédure, et préserve les chances d’une solution négociée. Check my House propose ces deux phases, recherche du vice puis expertise amiable, dont les prix figurent sur la page nos tarifs. Un accord signé par les parties, rédigé avec précision, met fin au litige.

Expert montrant un défaut caché derrière un doublage

L’expertise contradictoire réunit les parties autour des désordres constatés.

Le judiciaire

Quand saisir le juge

Lorsque le vendeur ne répond pas, refuse de participer ou conteste les constats, l’acheteur peut demander au juge, en référé, la désignation d’un expert judiciaire. Celui ci convoque toutes les parties, mène ses opérations, recueille leurs observations et dépose un rapport qui servira de base à la décision. L’acheteur avance en général les frais de l’expertise, et la procédure dure plusieurs mois. Le juge peut être saisi même avant toute action au fond, pour conserver les preuves.

Le rapport d’expertise amiable, s’il a été réalisé, sert alors à justifier la demande auprès du juge et à orienter la mission de l’expert judiciaire. Le recours à un avocat est recommandé à ce stade. La démarche judiciaire n’est pas un échec de l’amiable : elle prend le relais lorsque le dialogue n’est pas possible. Pendant la procédure, les parties peuvent toujours trouver un accord.

Les autres voies

Vice caché ou autre fondement

Tous les désordres découverts après un achat ne relèvent pas de la garantie des vices cachés. Si des travaux de construction ont été réalisés moins de dix ans avant la vente, la garantie décennale de l’entreprise ou du vendeur qui a fait construire peut être mobilisée. Si le vendeur a menti ou dissimulé une information déterminante, le dol peut être invoqué. Si le bien ne correspond pas à ce qui était promis, la non conformité est en cause. Ces fondements obéissent à des délais et à des conditions différents.

Le choix du fondement dépend des faits établis par l’expertise, et relève du conseil d’un avocat. L’expert en bâtiment apporte les éléments techniques : nature du désordre, date probable, origine, travaux antérieurs, coût des reprises. Notre article sur les fissures rebouchées avant la vente illustre ces situations. Un même désordre peut parfois relever de plusieurs fondements.

Les conseils

Les bons réflexes après la découverte

Dès la découverte, photographiez le désordre, conservez les éléments dégradés, notez la date et réunissez l’acte de vente, les diagnostics, les annonces et les échanges avec le vendeur ou l’agence. Ne faites pas de travaux définitifs avant l’expertise, sauf mesures conservatoires pour limiter les dégâts, documentées. Informez le vendeur par écrit sans tarder. Un courrier recommandé fixe la date de votre réclamation.

Vérifiez aussi votre contrat d’assurance : une garantie de protection juridique peut prendre en charge une partie des frais. Notre expertise vices cachés intervient dans toutes les communes de l’Ardèche, et notre article sur l’inondation non déclarée traite d’un cas propre aux vallées ardéchoises. Un expert indépendant vous accompagne sans rien vous vendre.

Documents d'une vente immobilière sur une table

Un défaut caché derrière un doublage se révèle par une investigation ciblée.

Pour aller plus loin

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Questions fréquentes

Questions fréquentes

Quel délai pour agir en vices cachés ?

Deux ans à compter de la découverte du vice, sans dépasser le délai butoir fixé par la loi.

La clause d’exclusion de garantie me prive t elle de recours ?

Non si le vendeur connaissait le vice et l’a caché ; il faut alors le démontrer.

Faut il commencer par une expertise amiable ?

C’est en général la voie la plus rapide et la moins coûteuse, sauf si le vendeur refuse tout dialogue.

Qui paie l’expertise judiciaire ?

L’acheteur en avance en général les frais ; le juge décide ensuite de leur charge.

Puis je faire les travaux avant l’expertise ?

Seulement des mesures conservatoires documentées ; les travaux définitifs effaceraient les preuves.

Intervenez vous pour une expertise amiable ?

Oui, dans toutes les communes de l’Ardèche, de la recherche du vice à la réunion contradictoire.

Besoin d’un avis d’expert ?

Décrivez nous votre situation : devis en ligne, ou conseil au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.

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Sources

  • Code civil, articles 1641 à 1649, Légifrance
  • Code de procédure civile, mesures d’instruction in futurum, Légifrance
  • Service public, garantie des vices cachés dans l’immobilier


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